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德商产投赴港IPO 突击收购亏损中企业扩大在管面

发布时间: 2021-06-10

  5月25日,德商产投服务集团有限公司(以下简称“德商产投”)向港交所递交了招股书。该公司赴港上市在外界看来略显匆忙,其物业在管面积量在上市公司中相对靠后,且该公司65%的在管面积来自近一年来的一次收购,被收购公司则是连年处于亏损状态。

  与多数物业企业的状况类似,德商产投的业务也高度依赖于关联方德商集团,业务多来自德商集团地产板块。此前成都德商置业有限公司(以下简称“德商置业”)回应《中国经营报》记者时曾表示,该公司地产板块会继续深耕成都大本营,近期并无上市计划。

  虽然德商产投已经发布招股书,但其募集资金用途仍不甚清晰,募资投向也没明确。

  据德商产投介绍,该公司是一家位于四川省成都市的领先物业管理服务和商业运营一体化服务提供商,致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。德商产投(此前简称“德商股份”)曾于2016年8月2日在新三板挂牌,后于2020年5月7日在新三板自愿摘牌。

  截至2020年12月31日,该公司在管建筑面积约为380万平方米,其中在管住宅物业总建筑面积约160万平方米,占在管建筑面积的42.1%;在管非住宅物业总建筑面积约220万平方米,占在管建筑面积的57.9%。相比之下,克而瑞统计的2020年中国物业服务企业管理规模TOP10企业在管面积门槛值达1.87亿平方米,而TOP100企业在管面积的门槛值也达到了1386万平方米。

  从财务数据来看,2018~2020年三个财政年度,德商产投的营业收入分别为6396.4万元、6911.6万元和1.28亿元,相应的净利润分别为3139.4万元、3104.3万元和4291.3万元。

  数据显示,2018~2020财年,德商产投来自德商集团的收入分别占53.4%、51.0%及47.3%。同一时间,其物业管理服务收入的100%、100%及68.8%分别产生自德商集团开发的物业。

  2018年、2019年、2020年德商产投的物业管理费收缴率分别为96.4%、94.3%及90.7%。与此同时,该公司贸易应收账款从2018年的1284万元攀升到了2020年的3570万元。

  截止到2020年12月31日,该公司社会保险及住房公积金未缴总额分别为740万元和340万元,未缴纳的原因被解释为“部分雇员不想参加社会保险及住房公积金计划”。但如果公司未能在规定的期限内缴纳款项,可能会最高面临未缴纳社会保险金额三倍的处罚。

  目前德商产投的在管面积为380万平方米,但其中有多达250万平方米来自不到一年前的一次收购。

  2020年8月,德商产投收购了成都中能物业管理有限责任公司(以下简称“成都中能”),接管后者的在管物业。这家注册地址在成都市温江区一家幼儿园的公司,被德商产投称作“中能集团”。德商产投强调:“收购中能集团大幅增加了住宅物业、街区及其他商业物业的数目和建筑面积。”

  被收购的成都中能近几年多有亏损,截止到2018年底、2019年底以及2020年8月31日,成都中能净利润分别为-176.6万元、-112.4万元、424.5万元;资产负债率分别为122.4%、123.0%、102.0%。虽然该公司近年负债率有所下降,但仍然保持高位。即便如此,德商产投依然对成都中能信心满满。

  收购成都中能让德商产投就此摆脱了对关联方的绝对依赖,其2020年的在管面积也因此瞬间增长到接近原来的三倍,但其净利润仅仅增长了38%。

  德商产投承认,收购成都中能导致整体毛利率被摊薄。与此同时,成都中能需要德商产投的持续“输血”。德商产投称,“为了提高中能集团的流动资金及现金流量以支持中能集团自2020年8月31日起未来12个月的运营,德商产投已承诺提供充足的财务支持,以使中能集团能于债务到期时进行偿还。”

  上市募得资金用在何处?这往往是投资者关注的重点之一。但目前公开渠道看到德商产投上市募集的资金用途略显模糊。该公司招股书“业务战略”中提到,公司将会“持续扩大业务规模,提升市场份额及巩固我们在区域及行业的领先地位”“依托我们广泛的服务种类,高效的资源配置,创新的服务解决方案及多样的增值服务,实现卓越的客户满意度”“运用信息技术提升客户体验及提高运营效率”“ 投资人力资本,招聘及挽留顶尖人才”等。

  目前德商产投对外公布的招股书尚为“草拟本”,其中关于“战略性投资和收购”“信息技术系统”“业务运营系统”“招募及培养人才”等用途的具体比例数值还处在待定状态。虽然该公司特别强调会进行战略性投资和收购,但德商产投也坦陈:“截至最后实际可行日期,我们尚未物色任何潜在收购目标或订立任何最终投资或收购协议。”

  另一方面,与德商产投同属德商集团实控人控制的德商置业近年来的投资力度也让外界惊叹,其频繁高溢价拍地。

  比如,2020年,德商置业于当年4月在常州溢价75.85%拿下天宁区JZX20200301号商住地。同年8月,武汉P(2020)073号光谷中心城地块被德商置业以1.44万元/平方米的价格拿下,打破区域内楼面价纪录,溢价高达105.39%。

  而仅在2020年12月末的8天时间里,德商置业就先后在成都的崇州、青羊新城、武侯新城连续3次拿地。

  不过,在高溢价拍地的同时,德商置业的产品去化相对较慢。此前记者走访成都市温江区德商置业开发的两个住宅项目时发现,在开售8个月后,仍有过半房源待售。德商置业对此解释为“该产品不以高周转为目标,更注重提升产品力”。

  德商置业的扩张资金来源成为外界关注的重点。天眼查信息显示,德商置业曾多次向上海爱建信托等机构出质股权,遭遇困境的四川信托也曾是德商置业的融资渠道之一。此外,深圳嘉安利丰三号投资管理合伙企业、平安信托、长安国际信托等也是德商置业的重要资金来源。

  关于资金来源,德商置业此前回复记者称,德商集团始终保持稳健的财务政策,企业融资以银行优质开发贷为主,公司财务杠杆比率较低,资产负债率低,现金流充裕,完全足够覆盖短期负债和优先债券,对信托及其他融资渠道没有依赖。

  记者了解到,德商产投曾因违规挪用资金被警示。股转系统公监函〔2020〕015号文件显示,德商产投在2018年向成都华诚信息产业有限公司、成都米友科技股份有限公司提供借款4300万元、580万元,共计占挂牌公司上一年期末未经审计净资产的107.66%,构成实际控制人控制的企业对挂牌公司的资金占用,且上述事项未及时履行信息披露义务。因此,股转系统对德商股份采取出具警示函的自律监管措施,并记入证券期货市场诚信档案数据库。在那3个月后,德商股份发布公告从新三板退市,且没有披露前一年的公司财报。

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